ההשקעה הכדאית ביותר בנדל"ן בישראל כיום, היא רכישת קרקע חקלאית, בעיקר באזורים מבוקשים כמו השרון (למשל, גוש 7676). הדרישה לבנייה מואצת ולהגדלת היצע הדירות, מבטיחה שהפשרת הקרקעות החקלאיות לבנייה תימשך ומדובר בבשורה מצוינת למשקיעי הנדל"ן!
הלהיט העכשווי בשוק הנדל"ן בישראל, הוא רכישת קרקעות חקלאיות, בעיקר באזורי ביקוש, כאלה שיש סיכוי גדול, שיופשרו בעתיד הקרוב לבנייה. הגידול הרב באוכלוסיית המדינה, הצפוי להימשך בהתמדה גם בעתיד, מביאים למגמה של הפשרת קרקעות כבר היום, כלומר לשינוי היעוד של קרקעות חקלאיות, לצורכי פיתוח ובנייה.
הפשרת קרקע חקלאית, הינה הליך שמטרתו להפוך שטח אדמה המשמש לחקלאות, לשטח שניתן לבנות עליו. שינוי הייעוד, משביח את הקרקע (ולכן יוטל היטל השבחה על בעליה בזמן המימוש), על ידי כך שהוא מעלה את ערכה הכלכלי, בשיעורים גבוהים.
מכאן ניתן להבין, שמי שמחפש אפיקי השקעה בנדל"ן, יכול למצוא כיום בקרקעות החקלאיות במרכז הארץ נכסים שעלותם העכשווית נמוכה, אך יש להם פוטנציאל רווח גבוה מאוד.
הפשרת קרקעות חקלאיות כמענה לגידול האוכלוסייה
נכון להיום, ישראל במגמת גידול משמעותי של האוכלוסייה, בשל ילודה בסדר גודל חריג. עוד שנתיים צפויים לחיות כאן יותר מ-10 מיליון תושבים. 36 שנים אחר כך, צפויה מדינת ישראל לפי כל התחזיות, להכפיל את אוכלוסייתה ולהגיע לכ-20 מיליון תושבים.
התנועה הציונית דגלה, אמנם, בשמירה על קרקעות חקלאיות כמשאב קיומי בסיסי בעל חשיבות כלכלית. לשם כך הוקמה בשנות ה-50 הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, הפועלת מכוח חוק התכנון והבנייה. המטרה הייתה להגביל את מגמת העיור ולשמור על עתודות קרקע לשימושים חקלאיים וכשטחי טבע פתוחים. בעקבות גלי העלייה לישראל בעשורים האחרונים וריבוי האוכלוסין בכלל, ננטשה המדיניות של הגבלת העיור והשמירה בכל מחיר על השטחים הפתוחים.
בממשלות ישראל הבינו שקצב הגידול העצום, מכתיב צורך בבנייה מואצת לצורכי מגורים, מסחר, חינוך, תרבות ותעסוקה. כאשר מדובר במדינה ששטחה קטן ועתודות הקרקע בה מצומצמות, הופכים השטחים החקלאיים, בעיקר אלה הממוקמים באזורים המרכזיים והמיושבים בארץ, לאפיקי נדל"ן כדאיים ולכן מועדפים כיום על ידי לא מעט משקיעים.
רכישת קרקע חקלאית עוד היום, היא עסקה מבטיחה, בעיקר כשמדובר באזורי ביקוש במרכז הארץ, כמו אזור השרון. אם נוסיף לכך את העובדה שעלותה של קרקע חקלאית נמוכה, יחסית למחירים של נכסי נדל"ן אחרים בישראל, מדובר ללא ספק, במהלך עסקי בעל כדאיות רבה.
כיצד מתבצע הליך של הפשרת קרקע חקלאית?
רכישת קרקע להשקעה בסיוע חברה מקצועית אשר מתמחה בתחום תקל עליכם ותהפוך את התהליך לפשוט הרבה יותר. חברה מקצועית תלווה אתכם לאורך כל הדרך, מרגע רכישת הקרקע ועד מימוש הנכס לאחר שינוי ייעודו. התשואה העתידית על קרקע שייעודה השתנה הופכת את התהליך המתואר להשקעה חכמה, במיוחד כאשר עומדים לצדכם אנשי מקצוע מנוסים.
ההליך מתחיל כאשר יזם, אם זו חברה פרטית או רשות מקומית, מחליט לגבש תוכנית לשינוי ייעוד של קרקע כלשהי, כלומר להסב אותו משימוש חקלאי, לשימוש למטרות בנייה.
כדי להתקדם בתהליך, מחויב היזם, על פי חוק התכנון והבנייה בישראל, להמציא אישורים משורה של גורמים.
לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים, התוכנית לשינוי ייעוד הקרקע תזכה בתוקף רשמי. בשלב הבא, ניתן יהיה להכין תוכניות לפיתוח ובנייה על הקרקע, לבקש היתרי בנייה מהוועדה לתכנון ובנייה ולפתוח בבנייה על המגרש.
יש לדעת, שלאחר שתוכנית שינוי הייעוד קיבלה את התוקף הרשמי, הקרקע האמורה נחשבת למושבחת.
כאשר יממש הבעלים את הנכס, ימכור אותו או יפיק ממנו רווח בצורה אחרת, על בעל הקרקע לשאת בתשלום היטל השבחה.
מדוע מומלץ כיום למשקיעים לרכוש קרקע חקלאית?
הליכי הפשרת הקרקעות המתבצעים כיום כאמור לא מעט בישראל ומשביחים משמעותית את שווי הקרקעות. למרות שכפי שאמרנו, הליך של הפשרת קרקע מצריך סבלנות לעתים אורך זמן, על פי קצב עבודתן של הוועדות השונות, מי שצופה פני עתיד, מבין שמדובר בעסקה כדאית ואין סיבה להתמהמה.
הביקוש לשטחי בנייה והדחיפות שנוצרה לספק לציבור דירות למגורים, מביא לכך, שניתן כיום לשנות ייעודי קרקע בזמן קצר יחסית מבעבר ולזכות בנכס מכניס, שמחירו ההתחלתי נמוך.
בתקופה של מגמת הפשרת הקרקעות הצוברת תאוצה, מדובר באפיק השקעה כדאי ובטוח. זהו הזמן להשקיע בקרקעות חקלאיות, בעיקר באזורים מבוקשים כמו השרון.
גוש 7676: קרקע חקלאית להשקעה בשרון
דוגמה לקרקע חקלאית עם פוטנציאל רווח גבוה מאוד, הוא גוש 7676 הממוקם באזור השרון, מהאזורים המרכזיים והמבוקשים בארץ, למגורים ולתעסוקה.
השרון, חבל ארץ ששמר על מראה ירוק וכפרי, בחלקו הגדול, תחום גיאוגרפית על ידי נחל אלכסנדר (ועל פי גרסה אחרת, נחל התנינים) בצפון ונחל הירקון בדרום הים התיכון במערב והרי השומרון במזרח. האזור, שבתקופת ראשית הציונות היה מכוסה בביצות, הפך זה מכבר לאזור פורח ומתקדם, המתאפיין באיכות חיים גבוהה ואוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה.
בשל מיקומו במרכז הארץ, ללא הצפיפות של גוש דן ועדיין קרוב למרכזי תעסוקה ובילוי ומכיוון שהוא נהנה מרמה גבוהה של טיפוח, השרון נחשב לאחד האזורים המבוקשים ביותר בארץ, אם למגורים, לימודים, תעסוקה או בילוי. אזור השרון מאכלס מרכזים של חברות רבות מתעשיית ההייטק.
גוש 7676 ממוקם באזור שאדמות חקלאיות רבות כבר הופשרו בסביבותיו, לצורכי בנייה. הקרקע נחשבת עדיין לחקלאית, אבל על פי המתרחש עד כה באזור, הסיכוי להפשרתה בעתיד הקרוב, גבוה ונושא אתו פוטנציאל גבוה לרווחים.
השקעה בגוש 7676, מעניקה ליזמי נדל"ן אופק להשקעה רווחית ובטוחה. המעמד הנוכחי של הגוש כקרקע חקלאית, מאפשר לרכוש אותה במחיר אטרקטיבי, יחסית למחיריהם של נכסי נדל"ן אחרים בישראל, בתמורה לתשואה עתידית גדולה מאוד.
